夏祖裕：私自交易不能公开上市房屋出现纠纷，法院如何判
摘要：央产房、军产房和小产权房等特殊性住房，大多因无产权证而不能直接上市交易。当私下交易了这类房屋后又出现了纠纷的，法院如何判决？我们又要如何降低风险？
央产房、军产房和小产权房等，是国家和地方特殊住房政策下的产物，在一定时期较大地缓解了本单位、本区域的住房矛盾问题。这类特殊性住房有个共同特点，即建设时未完全履行国家土地使用审批程序。最直接的表现是房子大多办不了产权证明，无法直接上市交易流通；房主能够正常占有、使用，但不享有或不完全享有所有权，没有自由处分的权利，即这些房子我们可以使用、分割和继承，却不能自由买卖。但在现实生活中，不少房主出于种种原因私下出卖了这类房屋。事后买卖双方又因合同效力、房屋产权归属，以及与房屋相关的户口、学区、装修等从权利的认定等发生纠纷，并诉至法院。因这类房屋具有受国家和军队特别政策制约、无正规产权证明、出售时价格较低等特点，人民法院在审理时区别不同的情形，作出相应的判决。
一、对于暂未取得产权证的特殊限购房、商品房等交易，法院原则认为合同成立且生效
这类情形多见在已购的商品房、特殊限购房等因开发商、行政主管部门等原因无法办理产权证，导致无法上市而私下进行交易的。如房屋买卖合同签订时不存在《民法典》第147至151条规定的“欺诈、胁迫”等法定撤销情形的，法院一般认为合同成立且生效，合同对双方均有约束力；房屋已交付的不得要求返还，未交付应按合同约定交付；同时产权证办理条件成熟时，出售方应协助购买方办理相关手续。
如：(2018)苏03民终2025号的裁判文书中的法院裁判要点为：“房屋限购政策仅是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用，当事人若主张继续履行合同，待房屋具备过户条件时予以过户的，应予支持”；在“李某与吴某房屋买卖合同纠纷案”中，法院裁判要点为“如果当事人就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合同成立，依法成立的合同，成立时就同时生效，对签约的双方均产生约束力或拘束力，双方均应自觉遵守，登记与否不影响合同的效力。未办理房屋买卖登记手续不构成房屋买卖合同无效的对抗理由。出卖人以未办理房屋买卖过户登记手续而主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。
二、对于国家、军队或相关部门政策明文规定该类房屋不能私自交易的，法院原则认为合同成立、但不生效，违约方承担合同被撤销后的缔约过失责任
在签订房屋买卖合同时无法定撤销情形时，合同虽然成立，但不生效。违约方承担的缔约过失责任主要包含房屋装修、搬家等损失赔偿、房屋升值的预期利益补偿等。
如：北京市通州区人民法院(2019)京0112民初38978号的裁判要旨为：“张×与王×签订《房屋转让合同》，擅自对尚未缴付相应土地出让金、尚未办理房产证、尚不具有完备的市场交易条件的军队经济适用房进行市场交易，其行为有损房产管理单位的合法权益、有悖军队保障性住房建设的初衷、有违正常的房地产交易管理秩序。因此，李×主张张×与王×签订的《房屋转让合同》无效，并无不妥，本院予以确定”。
北京市石景山人民法院在李某某与史某某、杨某某房屋买卖合同纠纷案的裁判要旨为：“军产房、央产房的买卖不仅仅受《合同法》调整；购买军产房、央产房买卖合同与普通的房屋买卖合同产生的纠纷也与普通商品房有明显的不同；未经相关部门的批准，购买军产房是无效的”。
北京市朝阳区人民法院在陈某诉崔某某房屋买卖合同纠纷案中的裁判要旨为：“买卖合同没有违反法律、法规强制性规定，房屋买卖合同成立；但央产房买卖需经上市批准才可办理过户，对未经批准上市的央产房房主反悔不同意履行合同的，司法实践中，不能判决其履行合同或判决审批部门批准；对此类纠纷只能判决解除房屋买卖合同，由过错方赔偿对方的损失。判决崔×（售房人）赔偿损失原告各项损失476,480元（注：房屋现价值与合同交易价的差额等）。
三、在纠纷解决前已获得产权单位同意的，合同成立且生效
常见在央产房、公管房等交易中，如在签订房屋买卖合同时无法定撤销情形，且出售前或法院判决前原房主已取得房屋主管部门同意的，交易行为有效。
如北京市西城区人民法院在“崔君任等诉江晨房屋买卖合同纠纷案”的判决要旨是：“根据中直机关住房服务中心现有口头答复意见诉争房屋虽无法办理过户，但无法认定双方所签合同目的无法实现。现买受人已按约定向出卖人交付大部分购房款，诉争房屋也已实际交付买受人使用，不宜认定出卖人享有合同法规定的法定解除权。对出卖人要求解除合同的诉讼请求，不予支持”。
四、其他特殊情况
以上三种情况是各地法院判决的一般情况，但也有少数因交易时间久远、交易系单位行为等而判决军产房交易有效的特殊案例。如：军产房买卖合同效力待定，购房人因支付了对价并实际使用多年，享有占有使用的合法权利。北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第03860号判决要旨为：“鉴于本案中诉争的40×号房屋系军产房，目前此类房屋的上市准入制度尚未建立，目前暂无法完成全部交易手续，李×（买房人）与赵×（卖房人）之间的房屋买卖交易属于效力待定状态，故李×请求法院确认其与赵×之间的买卖合同关系有效的诉讼请求缺乏相应的依据，法院依法不予支持。虽然双方之间房屋买卖合同关系未被法院确定为有效，但是40×号房屋系赵×自愿有偿转让给李×的，李×已支付了双方约定的150万元对价且已经实际使用多年，该军产房系尚未建立上市准入制度，处于暂时不能交易的状态，故在40×号房屋未办理完上市准入手续之前，李×对该房屋享有占有使用的合法权利”。
军产房屋买卖协议已履行二十年且房地产价格发生巨大变化的情况下，要求确认协议无效是不诚信的行为，认定为有效符合诚实信用原则和公平原则。山东省青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终11285号判决的要旨为：“涉案军产房《买卖房屋协议书》系双方当事人自愿签订，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定；登记、审批并非《买卖房屋协议书》生效的条件；××边防派出所在协议书已实际履行近二十年且房地产价格发生巨大变化的情况下起诉要求确认《买卖房屋协议书》无效并要求返还房产显然违背了约定，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则将严重影响公序良俗和正常市场秩序，认定《买卖房屋协议书》有效符合诚实信用原则和公平原则”。
五、关于此类房屋交易的几点建议
1、慎重考虑，应当取得产权（建设）单位同意。军产房、央产房是由军队或中央单位组织建设，享受国家划拨土地和政府优惠政策，建成后主要出售给特定人员的保障性住房，对其上市流通具有一定限制。房主私自交易这类房屋而获利，不符国家保障性住房建设初衷，一般不受法律保护，因此具有较大的风险。买卖双方都应谨慎对待，应当取得产权（建设）单位同意。
2、坦诚交易，不得隐瞒房屋性质等真实情况。在房产交易等重大经济活动中，双方应坦诚交易，对房屋的产权性质、权利情况等充分释明和沟通，并将重要内容以文字形式固定在协议之中，否则极易导致交易失败甚至承担缔约过失责任。
3、规范签约，降低交易风险。房屋交易安全和长期稳定是买卖双方共同的意愿，因此条件允许时可接受专业指导，在合同签订时尽量规范、完善，清晰双方的权利义务，同时制定高额的惩罚性违约条款，选择倾向于保密和实体公平的仲裁为纠纷解决方式，以尽量降低交易风险。
作者：夏祖裕（北京合川律师事务所），北京老龄法律研究会军休干部法律服务中心副主任，北京企业法治与发展研究会高级研究员，电话13668804698（微信）
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