夏祖裕：军队经济适用住房权属及价值问题分析
摘要：军队经济适用住房（统建房）的产权是不是归购房人个人所有？能不能上市交易、买卖或赠予？如何估量军适房的具体价值？能否进行析产、继承……
自1999年9月中央军委颁发《进一步深化军队住房制度改革方案》以来，全军部队建设了大量经济适用住房（以下简称军适房），极大提高了军队住房保障水平，大批军人（工）从中获益，以成本价格购买了军适房。但随着时间推移，这些军人（工）的年龄、身体、工作岗位、婚姻家庭等不断变化，加之相关配套政策、法律不够完善，在军适房的权属、分配、继承等方面也出现了较多问题。
军适房的产权是不是归购房人个人所有？能不能上市交易、买卖或赠予？如何估量军适房的具体价值？能否进行析产、继承……，这些都是军适房产权人普遍感到迷茫又亟待解决的问题。
一、军队经济适用住房的产权分析
1.相关政策规定。《军队经济适用住房建设管理办法》（总后勤部[1999]后营字第516号）第34条规定：“购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理”；《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号）第30条规定：“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权”；《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第30规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。
2.现实情况。当前的普遍情况是：军适房购房人能够充分享受住房的居住使用权，但买卖、赠予等权利无法律保障。尤其是军适房的买卖，除偶尔有通过个人协商达成交易的情况外，目前尚无公开的经房地产管理部门认可的成功案例。在北京市一中院（2019）京01民终4899号裁判文书中，这一段话较好地说明了军适房的权属情况：“本案（一审）审理过程中，法院依职权至北京市政务服务中心不动产登记事务中心就涉案房屋的性质及相关问题进行调查，该中心军产科工作人员表示涉案房屋系军队房改成本价出售房屋，无法上市交易，无法买卖、赠与，仅能通过离婚和继承的方式进行房屋产权的变更”。
因此，军适房的产权归购房者所有，但该产权受到一定限制，无法上市交易，无法通过买卖、赠与的方式进行房屋产权变更。
同时需注意的是，在婚姻期间内购买的军适房，虽然是以军人一方的名义进行申购，主要购房款来自于军队人员的住房补贴，住房协议或产权证书通常也仅显示军人一方的名字，但无论根据原《婚姻法》还是《民法典》及相关司法解释，在婚内取得的军适房一般被认定为夫妻共同财产，并非军人一方个人所有。
二、军队经济适用住房的价值分析
1.现实情况。军适房是军队以成本价格向符合特定条件的军人出售的住房，其价格与同等地段的普通商品房相比具有很大的差距。在离婚、继承、协商转让等情况下涉及到军适房价值认定时，如完全按照市场价值或军适房成本价值来确定，都必然会使包括军人在内的利益相关人蒙受巨大的损失。在法院关于军适房分配纠纷的判决中，几乎都有类似的一话：“因XX房屋属军产房，目前无法上市交易，无法确定房屋价值，且双方当事人未能就房屋价值达成一致，故XX（当事人）可待房屋价值确定后另行主张权益”。可见，对军适房的价值尚无明确的判断标准，大多靠当事人自行协商。
2.相关政策规定。《军队现有住房出售管理办法》“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有”。《军队经济适用住房建设管理办法》规定：“所购住房需要上市交易的，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有”。
由上可知，军适房交易实行准入制度（目前未获得批准），影响其价值的除其建房成本外，很大因素来源于需交纳的土地收益金。土地收益金的标准是多少呢？
以北京为例，根据《北京市住建委关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（京建发〔2010〕237号）：“2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房；产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10％补交土地收益等价款”。
简单的说，房子在2008年4月11日之前购买的，土地收益金为现出售价格的10%；之后购买的，为现出售价格与原购房价格价差的70％（注：适用于北京地区）。
在当前涉军住房无法上市交易的大前提下，如面临着不得不去析产、继承或协商处理的情况下，我们应该在充分考虑购房价格、本地房地产市场行情、政策规定等条件下综合评估，确定军适房的价值。
作者：北京合川律师事务所 夏祖裕
电话：13391630369 13668804698（微信）
上一篇：任旭丰《物权法案例解析》 山某某诉马某某不当得利纠纷案
下一篇：周学：股东与公司签订的盈余分配协议无效
